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改善置业小换大 500万闵行松江3房如何选

  隔壁老王今年三十出头,家里有套一室户的小房子,事业小成家庭美满,老婆刚怀孕不久,有小换大的需求。

  1、购房面积:百平左右三房,一间主卧一间儿童房,还有一间作为书房或者老人来住;

  2、总价控制:由于政策原因,老王卖掉小房子再买也算二套房,首付需要七成,小房子市场估价约在350万元,贷款已还清,卖房款可以全部用来付首付;最好是装修房,这样不用再预留装修的费用;

  3、老王上班在闵行开发区,老王老婆在漕河泾上班,距离双方的公司不要太远;

  相信不少一家三口或者二胎之家有类似这种置换的需求,然而上海在2016年11月底出台了新的二套房认定政策,不论名下是否有房,有过贷款记录的再买房都算二套,非普通住宅的首付要70%。然而置换必然是小换大,面积居室上也要有要求,购房压力自然较大。

  1、三室最佳,四房更好:小换大肯定是要选择居室多的户型,这样上有老下有小都能住得下;

  2、选择闵行松江新房:结合总价的考虑和双方上班的地点,这两个区域的房子自然是较优选择;

  3、配套交通综合考虑:闵行和松江也有部分交通发达配套成熟的地方,但这些地方的房子总价都较高,购买起来较为吃力,而价格较低的地方,交通和配套当然不够成熟,如果总价上需要控制,那么这两方面的要求则需要适当的降低一些。

  综合以上几点,小编找到这几个项目较为合适:万科公园大道、凤凰城、象屿上海年华。这些项目的价格适中,且都有3-4房的户型,满足老王置换的要求。不仅如此,这类房源也适合初次买房想一步到位的购房者。

  万科公园大道位于闵行马桥板块,占地8.1万方,建筑面积在23万方,容积率2.4,主要是由高层和叠加别墅所组成。马桥万科项目分为万科城和万科公园大道两个地块开发,万科城已经交房入住,目前在售的是万科公园大道的住宅部分。万科公园大道临近马桥启英幼儿园、马桥文来外国语小学、马桥复旦万科实验中学;自带服务商业街作为生活配套,其中星巴克、英派斯健身(内带恒温泳池)等社区商业配套均已开业。万科公园大道建面98平/101平3房、126平4房续销中,均价51000元/平。

  万科公园大道有个优势就是幼儿园、小学就在小区的东面,不过是否对口、入学要求等需要等交房后看相关部门的通知。除此之外,小区自带商业配套,目前万科公园大道的商业还没有招商,隔壁万科城的商业配套已经运营,包括超市、水果店、星巴克等均有,还有不少饭店和商铺,基本的日常生活可以满足。在银春路夏朵小城附近,也有不少商业商铺,配套较为成熟。

  万科公园大道的劣势在于距离地铁较远,距离五号线公里,需要公交接驳。到华宁路地铁站有闵行19路,到北桥地铁站有闵行17路区间、莘金专线、松闵线等,到莘庄地铁站有闵行30路。旁边的万科城还有接驳到莘庄的班车。

  小编其实觉得126平的4房更适合改善的家庭,但是总价过高,如果按照均价5.1万/平来算总价要640万多,超过老王的预算。比较合适的是这个98平的户型,总体较为方正,三室设计适合一家三口+老人居住,阳台的面积也较大,可以好好利用,入户就是厨房,餐厅客厅一线,面积使用合理。不如人意的地方则是仅有1个卫生间,不是干湿分离,居住的人多了可能出现抢卫生间的情况。此外北侧窗对的是走廊,采光方面可能不够好。万科的房子是装修交付,不用再为装修额外预留资金了。

  凤凰城位于闵行江川板块,东临石屏路,南临景谷路,西临安宁路、北临凤庆路,项目距离地铁5号线%,种有很多大棵棕榈树。凤凰城连接申嘉湖高速,有主干道相连,通行顺畅。项目占地230000平米,目前在售三期房源,均价50000元/㎡,有建面87平2房、105平小3房、124平3房、133平3房、157平4房、160平4房。

  凤凰城占地面积约23万平,建筑面积32万平,容积率1.68,属于容积率较低的小区,居住的舒适度较高。项目总户数达1640户,社区体量较大,绿化率高。

  凤凰城距离五号线米,出行方面来讲还是比较方便的。而且小区周边住宅小区颇多,属于比较成熟的居住区,商业等配套等较为齐全,周边有置业广场、银行、菜市场等配套均有,档次都比较亲民。稍微大型的商圈是碧江广场,距离约2公里,约10分钟车程。小区也有自带的商业配套。

  凤凰城的户型多样,面积段在87-160平2-4房不等,小编觉得较为合适的是104平三房户型。整个户型南北通透,有双侧阳台,主卧和北面次卧都带有飘窗,增加了使用面积,南面还有一个书房,也可以改成儿童房,正好符合老王的购房需求。总价的线万左右,价格略高一些,可能会有点吃力。

  象屿上海年华位于松江新桥,地处闵行与松江交界处,邻近莘闵别墅区,位于陈春路与明华路交叉口。项目主打电梯洋房,每栋楼都为8层,楼栋距离最大的有80米左右,最小的有56米左右。象屿上海年华在售房源户型为83平两房、92、93平三房,价格44000-48000元/平。

  象屿上海年华的西侧有一些常用的生活配套,包括菜场、餐馆、小型超市、网吧及药店等配套设施,虽不够高端但很实用,出门不远就可享受到。

  在项目北面不到1公里的明兴路上有体量相对较大的弘基广场,广场内部有一些中端配套设施,基本生活配套均有,平时可到这里休闲或消费。再往北面约2公里处有绿地金御广场,这里的配套设施更为丰富齐全,家乐福超市、中高端餐饮均有。

  除了这些配套之外,项目四周的环境并不算理想,周边荒地及农民房较多,较为脏乱。据了解,北面农民房区域将建市政绿化,但何时拆迁及建好不得而知。

  项目南面距离铁路有一定的距离,影响并不太大,主要还是空中的飞机声,基本上5分钟左右就有一架飞机轰隆声飘过,只要在室外,噪音污染是难以避免的。

  象屿上海年华主要的交通工具是金山铁路(22号线),项目距离春申站站点约有1.5公里左右,乘坐22号线一站路可直达上海南站,可换乘1、3号线到往市区方向,理论上来说还是很方便的。

  项目售楼处旁有松江52路公交车,可乘坐该条公交车到往春申火车站附近,约2站路。另外在明华路陈春路上还有一处公交站,站内设有松莘线可以前往莘庄及外环路地铁站,松江51路及松江1813路可以前往新桥火车站方向。

  象屿上海年华主推花园洋房,层高8层,小编觉得适合老王的是93平三房户型,按照均价4.6万/平来算,总价约在427万,是三个项目里面价格最低的。该户型南北通透,三面采光,卧室均分布在一侧,且均有飘窗,厨房餐厅客厅呈一条动线,生活起居较为方便。同样的问题是一个卫生间,使用时或较为紧张。

  小编推荐了三个楼盘,都各有千秋,总体来讲距离市中心都较远,但如果上班地点在附近或者不怕路上辛苦的话,选择这些项目还是能比市区的房子便宜不少。如果从社区成熟度来考虑,可以选择万科公园大道或者凤凰城,交通便捷方面,凤凰城更胜一筹,如果追求低价或者喜欢洋房小区,象屿上海年华则是不错的选择。

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